Как продать имущество недееспособного в 2022 году

Целью назначения опеки и попечительства является – защита прав и законных интересов самых уязвимых и беззащитных граждан – несовершеннолетних детей и взрослых, которые в силу возраста или состояния заболевания не могут самостоятельно себя защитить.

Очень часто возникают вопросы:

• Могут ли опекуны и попечители пользоваться и распоряжаться собственностью подопечных?
• Какими правами и обязанностями они наделены?
• Что делать опекуну или попечителю, если нужно продать квартиру или снять со счета денежную сумму, принадлежащую подопечному?
• В каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица?
• Что будет с имуществом после признания человека недееспособным.
• Что будет с имуществом, если недееспособного человека поместили в интернат?

Разъясним основные правовые моменты.

Требования законодательства

Следует учитывать, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст. 17,18 ГК РФ)

Это означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается собственником своего имущества и лишить его этого права никто не может.

В виду того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного и только с разрешением органа опеки и попечительства.

Согласно ст. 17 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»  подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Подопечные вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.

Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 11 Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ РФ «Об опеке и попечительства» опекуны или попечители не назначаются недееспособным или не полностью дееспособным лицам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.

Учреждения, в лице руководителей, не имеют никаких прав на имущество недееспособных, помещенных под надзор в учреждения социального обслуживания. Право собственности сохраняется за гражданами пожизненно и наследуется в соответствии с законодательством РФ.

Следует также учесть, что сделки по отчуждению недвижимого имущества недееспособного гражданина опекун совершает только к выгоде подопечного, то есть опекун не может распоряжаться имуществом подопечного по своему усмотрению.

Статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» четко регламентирует, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1. принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2. отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3. отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4. отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   (п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)
5. отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ  опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве», указанного федерального закона, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1. отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2. заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3. заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Отчёт опекуна о расходовании денежных средств и сохранности имущества

В соответствии с п.1,2 ст.25 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве» опекун или попечитель ежегодно не позднее 1 февраля текущего года, если иной срок не установлен договором об осуществлении опеки или попечительства, представляет в орган опеки и попечительства отчет в письменной форме за предыдущий год о хранении, об использовании имущества подопечного и об управлении имуществом подопечного.

Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем.

Согласно ст. 26 ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекуны несут ответственность по сделкам, совершенным от имени подопечных. Опекуны и попечители отвечают за вред, причиненный по их вине личности или имуществу подопечного. При обнаружении ненадлежащего исполнения опекуном или попечителем обязанностей по охране имущества подопечного и управлению имуществом подопечного (порча, ненадлежащее хранение имущества, расходование имущества не по назначению, совершение действий, повлекших за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, и другое) орган опеки и попечительства обязан составить об этом акт и предъявить требование к опекуну или попечителю о возмещении убытков, причиненных подопечному.

Опекуны и попечители несут уголовную ответственность, административную ответственность за свои действия или бездействие.

Право собственности на недвижимое имущество (квартиру, земельный участок, дом) сохраняется за подопечным независимо от возраста, заболевания, умственного расстройства.

Опекун или попечитель не приобретает права собственности (права владения, пользования и распоряжения) на имущество подопечного.

То есть, подопечный не может продать или подарить недвижимое или движимое имущество своему опекуну или попечителю, но опекун или попечитель может подарить или передать в безвозмездное пользование подопечному любое недвижимое или движимое имущество.

Недееспособный человек не может заключить завещание, поскольку лишен необходимой степени дееспособности. Опекун или попечитель также не вправе заключать завещание от имени подопечного.

Наследование после смерти недееспособного подопечного происходит:

• по закону  — в порядке очередности, если является родственником подопечного;
• по завещанию, если оно было заключено до утраты дееспособности.

Подопечный может быть наследником после смерти опекуна или попечителя:

• по закону, как иждивенец опекуна или попечителя;
• по завещанию, если опекун или попечитель включил подопечного в завещание;
• по праву на обязательную долю, если опекун или попечитель не включил подопечного в завещание, представитель орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд и оспорить завещание.

Как видите, хотя опекун и попечитель наделен широким кругом полномочий по отношению к подопечному, например, может получать и тратить его доходы, должен следить за сохранностью денежных сбережений и собственности, тем не менее, не вправе пользоваться и распоряжаться этой собственностью. Все решения, которые он намерен принимать в связи с материальными ценностями, он должен обязательно согласовывать с представителями органа опеки и попечительства.

Процедура получения разрешения на совершение сделок

Итак, чтобы получить разрешение, законным представителям гражданина, лишенного дееспособности, нужно собрать и предоставить в Орган опеки ряд документов, подтверждающих защиту имущественных прав (например: выделении доли, дарении или покупке другого жилого помещения взамен проданного).

Порядок действий для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок:

• консультация специалистов органа опеки и попечительства;
• подготовка документов;
• подача полного пакета документов и заявления;
• получение разрешения.

Подготовка подтверждающих документов может занять длительное время. Ведь чтобы получить разрешение на сделку, недостаточно одного только заявления. Необходимо подготовить документы, подтверждающие ваши намерения. Законодательством не регламентировано четких требований к перечню документов, поэтому в разных регионах требования могут отличаться, поэтому мы рекомендуем обратиться для консультации в органы опеки.

Перечень документов для совершения сделки

Если предметом сделки является квартира, дом, дача и т.д.

1. заявление о выдаче предварительного разрешения;
2. документы, удостоверяющие личность недееспособного или ограничено дееспособного гражданина;
3. документы, удостоверяющие личность опекуна;
4. документы подтверждающие полномочия опекуна;
5. решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным;
6. правоустанавливающие документы на имущество недееспособного, а также имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам, являющимися другими сторонами совершаемых сделок (свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, вступившее в законную силу судебное решение и т.п.), в отношении которого предполагается совершить сделки;
7. технические и кадастровые паспорта на имущество, являющееся предметом сделок;
8. отчеты об оценке рыночной стоимости имущества, являющегося предметом сделки, составленные оценщиком, имеющим соответствующую лицензию на проведение оценочной экспертизы;
9. предварительные договора (купли-продажи, мены, и т.п.) предметом которого является имущество, а также имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам, являющимися другими сторонами совершаемых сделок;
10. справку обслуживающей организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг в отношении жилого помещения, являющегося предметом сделок;

Если продажа имущества необходима для дорогостоящего лечения, то:

11. медицинские документы, подтверждающие необходимость проведения дорогостоящего лечения и иные документы (направления от врача, заключения и т.п.) в соответствии с пп.5 п.1 ст. 20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»;

При приобретении квартир в строящихся жилых домах необходимо предоставить:

12. проект договора участия в долевом строительстве, либо договора уступки права требования, где одной из сторон выступает юридическое лицо, имеющее право заниматься строительством жилых домов;
13. справка о строительной готовности жилого дома;
14. разрешение на строительство жилого дома;
15. правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором предполагается возвести либо возводится жилой дом;
16. выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок, на котором возводится жилой дом;
17. договор аренды земельного участка либо иной договор, на основании которого предполагается возвести жилой дом.

Напоминаю, это примерный перечень документов. В разных регионах требования органа опеки разные. Вам необходимо проконсультироваться со специалистом органа опеки.

Подача заявления и документов

Подать заявление вместе с документами на получение разрешения можно:

• лично во время визита в Орган опеки;
• через портал государственных услуг;
• через Многофункциональный центр.

Мы рекомендуем обращаться непосредственно в орган опеки.

Заявление и приобщенные документы подлежат рассмотрению органом опеки и попечительства и выдаче разрешения либо отказа на совершение сделки.

Закон предусматривает сложную, продолжительную процедуру рассмотрения заявления, проверки документов, оценке законности и обоснованности сделки и вынесению решения.

Если разрешение получено, его можно предоставить нотариусу вместе с остальными документами, для дальнейшего оформления сделки и регистрации перехода права собственности.

Почему опека может отказать?

Орган опеки отказывает, если в запланированной сделке усматривается нарушение прав или корыстные цели недееспособного собственника.

Проблема в том, что законодательство не содержит четкого описания: в каких случаях права действительно нарушаются, а в каких – нет. Поэтому решения органа опеки в разных регионах в похожих ситуациях могут значительно отличаться.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «Об опеке и попечительстве» опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшения стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.

Закон запрещает лишать недееспособного человека имущества. Поэтому продажа жилья без веских оснований и уважительных причин – крайне неохотно воспринимается органами опеки и попечительства. Если Вы считаете, что отказано необоснованно и не законно,  решение органа опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Если Вы считаете, что Ваши права или права подопечного – нарушены, если Вас незаслуженно привлекли к ответственности или Вам кажется, что представители органа опеки несправедливы или придирчиво отнеслись к рассмотрению на Ваш взгляд выгодной сделки, если у Вас остались вопросы по поводу траты доходов, денежных сбережений на счетах, пользования или передачи в аренду собственности, продажи или обмена жилья – Вы можете  проконсультироваться с юристом в чате или по телефону горячей линии.